등기부등본에 집주인이 여러 명으로 표시된 주택은 계약서에 누구의 서명을 받아야 할지 확인해야 합니다. 공동명의자 한 명이 계약을 진행하더라도, 그 사람에게 집 전체를 임대할 권한이 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.
공유자 지분 과반수의 동의가 원칙
공유 주택을 임대하는 행위는 통상 공유물의 관리에 해당해, 공유자 전원의 동의가 아니라 지분 과반수의 동의가 필요합니다. 여기서 과반수는 사람 수가 아니라 각 공유자의 지분을 합산해 판단합니다. 예를 들어 두 명이 절반씩 소유했다면 한 사람의 동의만으로는 과반수가 되지 않습니다. 다만 계약 기간이나 내용 등 구체적인 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 장기간 임대 등 특수한 계약은 별도 확인이 필요합니다.
계약 전 확인할 서류
등기부등본으로 소유자와 지분을 확인하고, 계약서에는 동의한 공유자들이 직접 서명하거나 적법한 대리인이 서명하도록 합니다. 일부 공유자가 대표로 계약한다면 다른 공유자들의 동의서나 위임장, 인감증명서 등으로 권한을 확인하는 편이 안전합니다. 위임장에는 임대차계약 체결 권한뿐 아니라 보증금 수령 권한도 있는지 살펴보세요. 보증금은 계약상 수령 권한이 확인된 사람에게 지급하고, 이체 내역과 영수증을 보관해야 합니다. 서류 확인이 어렵다면 소유자 전원의 참여를 요청하는 방법도 있습니다.
자주 묻는 질문
공동명의자 한 명이 계약서에 서명하면 계약은 무효인가요?
그 한 명이 지분 과반수의 동의를 확보했거나 적법한 위임을 받았다면 계약이 가능할 수 있습니다. 권한이 확인되지 않는다면 나머지 공유자의 동의를 추가로 받는 것이 안전합니다.
공유자 전원의 서명을 받으면 보증금도 한 사람에게 줘도 되나요?
서명만으로 대표자의 보증금 수령 권한까지 분명해지는 것은 아닙니다. 계약서에 수령인을 명시하고, 공유자들의 동의나 위임 범위를 확인한 뒤 지급하세요.