임대차계약서에 서명하고 보증금을 지급했더라도, 그 사실만으로 집주인이나 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 이사와 전입신고 시점에 따라 보호가 시작되는 날이 달라질 수 있습니다.
대항력은 요건을 갖춘 다음 날 생깁니다
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖춥니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 예를 들어 입주한 날 전입신고까지 마쳤더라도, 그날 설정된 근저당권 등 권리보다 임차인의 대항력이 늦게 생길 수 있습니다. 잔금 지급과 입주, 전입신고를 가능한 한 미루지 말고, 신고가 실제로 완료됐는지도 확인하는 것이 좋습니다.
확정일자는 별도로 챙기세요
보증금을 경매 절차에서 다른 채권자보다 우선해 변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 필요합니다. 확정일자만 받았다고 대항력이 생기는 것은 아니므로, 주택 인도와 전입신고도 갖춰야 합니다. 계약서에 확정일자를 받고, 전입신고가 늦어지지 않도록 처리하세요. 입주 전에는 등기부등본을 확인하고, 잔금 당일에도 변동된 권리가 있는지 살펴보는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 한 당일에도 집주인의 근저당권보다 앞설 수 있나요?
전입신고와 주택 인도를 같은 날 마쳤다면 대항력은 다음 날 발생합니다. 따라서 당일 등기된 근저당권보다 임차인의 대항력이 늦을 수 있어 잔금 전후 등기부 확인이 중요합니다.
확정일자만 먼저 받아두면 보증금이 보호되나요?
확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나일 뿐입니다. 실제 주택 인도와 전입신고를 갖추지 않으면 대항요건이 충족되지 않아 우선변제권도 완성되지 않습니다.