임대차 기간 중 집주인이 집을 담보로 대출받아 근저당을 설정할 수 있습니다. 다만 보증금을 돌려받을 순서는 임차인의 대항력·우선변제권이 언제 갖춰졌는지와 근저당권 설정 시점에 따라 달라집니다.
전입신고와 확정일자 시점을 확인하세요
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 따라서 임차인의 요건이 먼저 갖춰지고 이후 근저당권이 설정됐다면, 원칙적으로 임차인이 앞설 수 있습니다. 반대로 근저당권이 먼저 설정됐거나 날짜가 겹치는 경우에는 등기 시각과 요건을 갖춘 시점을 따져야 합니다. 선순위 권리가 많으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있으므로 등기부를 확인해야 합니다.
근저당이 생긴 뒤 확인할 점
임대차 중 새 근저당이 설정됐다는 사실만으로 계약이 자동 해지되거나 근저당이 말소되는 것은 아닙니다. 계약서에 담보권 설정 제한 약정이 있는지 살펴보고, 등기부등본에서 설정일과 채권최고액을 확인하세요. 계약 만료가 다가오거나 보증금 회수가 우려된다면 만료 전 갱신 여부와 보증금 반환 계획을 서면으로 확인해 두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면 근저당보다 항상 후순위인가요?
그렇다고 단정할 수는 없습니다. 대항력과 우선변제권은 요건이 다르므로, 보증금 배당에서 우선순위를 주장하려면 확정일자도 갖췄는지 확인해야 합니다.
집주인이 새 근저당을 설정하면 바로 계약을 해지할 수 있나요?
근저당 설정만으로 당연히 해지권이 생기는 것은 아닙니다. 계약 내용과 구체적인 사정을 확인하고, 해지나 손해배상을 주장할 수 있는지는 별도로 판단해야 합니다.